1、財(cái)務(wù)處理

在銷售商品房的現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)贈送的汽車、家電及家具與商品房的價(jià)格不可能分別開票給購房者，只有將商品房和贈送的汽車、家電及家具的金額一起開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票給購房者，購房者才會接受。如果按照兼營行為處理分別開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票和銷售汽車發(fā)票給購房者，購房者絕對不會接受?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)贈送的汽車、家電及家具的目的是促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售，是一種銷售過程中發(fā)生的支出費(fèi)用。因此，根據(jù)財(cái)政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》的通知(財(cái)會201722號)的規(guī)定，合同取得成本是核算企業(yè)取得合同發(fā)生的、預(yù)計(jì)能夠收回的增量成本的科目。合同取得成本可按合同進(jìn)行明細(xì)核算。合同取得成本的主要賬務(wù)處理。企業(yè)發(fā)生上述合同取得成本時(shí)，借記合同取得成本，貸記“銀行存款”“其他應(yīng)付款”等科目;對合同取得成本進(jìn)行攤銷時(shí)，按照其相關(guān)性借記“銷售費(fèi)用”等科目，貸記合同取得成本。涉及增值稅的，還應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的處理。本科目期末借方余額，反映企業(yè)尚未結(jié)轉(zhuǎn)的合同取得成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房贈送汽車、家電及家具等行為的賬務(wù)處理如下：

第一，購買汽車、家電及家具入庫時(shí)

借：庫存商品——汽車、家電及家具

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)

貸：銀行存款

第二，贈送汽車、家電及家具給購房者時(shí)

借：合同取得成本——銷售費(fèi)用

貸：庫存商品——汽車、家電及家具

第三，對合同取得成本進(jìn)行攤銷時(shí)

借：銷售費(fèi)用

貸：合同取得成本——贈送汽車、家電及家具

2、稅務(wù)處理

第一，不視同銷售處理繳納增值稅。

根據(jù)《中人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第(八)項(xiàng)的規(guī)定，“單位或者個(gè)體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個(gè)人，視同銷售貨物。

基于以上稅法條款的規(guī)定，視同銷售繳納增值稅必須要滿足贈送的汽車、家電及家具是無償?shù)模袃數(shù)馁浰突蛴袟l件的贈送不屬于增值稅法上的視同銷售行為。房地產(chǎn)企業(yè)贈送汽車、家電及家具給購房者的目的不是無償贈送，而是有條件的，不買房地產(chǎn)企業(yè)的商品房是不贈送汽車、家電及家具的。因此房地產(chǎn)企業(yè)贈送汽車、家電及家具給購房者是有條件的贈送，不是視同銷售繳納增值稅。

2、視同銷售繳納企業(yè)所得稅

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函2008828號)第二條第(一)項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人用于市場推廣或銷售，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第80號)第二條關(guān)于“企業(yè)移送資產(chǎn)所得稅處理問題”的規(guī)定如下：企業(yè)發(fā)生《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函2008828號)第二條規(guī)定情形的，除另有規(guī)定外,應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價(jià)值確定銷售收入。

因此，基于以上稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)售房時(shí)贈送的汽車、家電及家具給購房者視同銷售繳納企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價(jià)值確定銷售收入，在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)進(jìn)行納稅調(diào)整。

3、贈送的汽車、家電及家具給購房者不代扣代繳購房者個(gè)人所得稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅201150號)第一條第2款：企業(yè)在向個(gè)人銷售商品(產(chǎn)品)和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈品，不征收個(gè)人所得稅?；诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)售房的同時(shí)贈送汽車、家電及家具給購房者，購房者不征個(gè)人所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)不代扣代繳購房者個(gè)人所得稅。

(二)開盤贈送小禮品的財(cái)稅處理

1、開盤贈送小禮品的業(yè)務(wù)模式

房地產(chǎn)企業(yè)為了留住意向客戶，提升客戶體驗(yàn)與服務(wù)滿意度，在客戶看房時(shí)會有一些小禮品的贈送，如：食用油、餐具等。

2、開盤贈送小禮品的財(cái)務(wù)處理

由于開盤贈送小禮品純粹視促銷行為，根據(jù)財(cái)政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》的通知(財(cái)會201722號)的規(guī)定，合同取得成本是核算企業(yè)取得合同發(fā)生的、預(yù)計(jì)能夠收回的增量成本的科目。合同取得成本可按合同進(jìn)行明細(xì)核算。合同取得成本的主要賬務(wù)處理。企業(yè)發(fā)生上述合同取得成本時(shí)，借記合同取得成本，貸記“銀行存款”“其他應(yīng)付款”等科目;對合同取得成本進(jìn)行攤銷時(shí)，按照其相關(guān)性借記“銷售費(fèi)用”等科目，貸記合同取得成本。涉及增值稅的，還應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的處理。本科目期末借方余額，反映企業(yè)尚未結(jié)轉(zhuǎn)的合同取得成本。

因此，如果房地產(chǎn)公司在贈送給客戶小禮品時(shí)，禮品包裝上沒有印制企業(yè)的“l(fā)ogo”“名稱”等相關(guān)宣傳信息的情況下，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所購禮品用于贈送給客戶，屬于交際應(yīng)酬，交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)，需要作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，在財(cái)務(wù)上在“管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)招待費(fèi)”科目核算。

賬務(wù)處理如下：

第一，購買開盤贈送小禮品入庫時(shí)

借：庫存商品——贈送小禮品

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)

貸：銀行存款

第二，開盤贈送小禮品時(shí)

借：管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)招待費(fèi)

貸：庫存商品——贈送小禮品

第三，交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)，需要作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的賬務(wù)處理

借：管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)招待費(fèi)

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出)

如果房地產(chǎn)公司在贈送給客戶小禮品時(shí)，禮品包裝上印制企業(yè)的“l(fā)ogo”“名稱”等相關(guān)宣傳信息的情況下，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開盤贈送小禮品在“管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”核算。

3、開盤贈送小禮品的稅務(wù)處理

第一，視同銷售處理繳納增值稅。

根據(jù)《中人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第(八)項(xiàng)的規(guī)定，“單位或者個(gè)體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個(gè)人，視同銷售貨物?；诖硕惙l款的規(guī)定，視同銷售繳納增值稅必須要滿足贈送小禮品是無償?shù)?，而有償?shù)馁浰突蛴袟l件的贈送不屬于增值稅法上的視同銷售行為。房地產(chǎn)企業(yè)開盤贈送小禮品是無償?shù)?，必須視同銷售繳納增值稅。增值稅的計(jì)稅依據(jù)按照以下公式確定：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤率)。

公式中的成本是指：銷售自產(chǎn)貨物的為實(shí)際生產(chǎn)成本，銷售外購貨物的為實(shí)際采購成本。公式中的成本利潤率根據(jù)《增值稅若干具體問題的規(guī)定》(國稅發(fā)1993154號)第二條第(四)項(xiàng)確定：納稅人因銷售價(jià)格明顯偏低或無銷售價(jià)格等原因，按法規(guī)需組成計(jì)稅價(jià)格確定銷售額的，其組價(jià)公式中的成本利潤率為10%。

2、視同銷售繳納企業(yè)所得稅

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函2008828號)第二條第(一)項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人用于市場推廣或銷售，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第80號)第二條關(guān)于“企業(yè)移送資產(chǎn)所得稅處理問題”的規(guī)定如下：企業(yè)發(fā)生《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)第二條規(guī)定情形的，除另有規(guī)定外,應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價(jià)值確定銷售收入。

因此，基于以上稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開盤贈送小禮品視同銷售繳納企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價(jià)值確定銷售收入，該移送資產(chǎn)的公允價(jià)值與視同銷售繳納增值稅的增值稅計(jì)稅依據(jù)相同。

3、開盤贈送小禮品給購房者代扣代繳個(gè)人所得稅

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號)第三條企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈送禮品(包括網(wǎng)絡(luò)紅包，下同)，以及企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈送禮品，個(gè)人取得的禮品收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，但企業(yè)贈送的具有價(jià)格折扣或折讓性質(zhì)的消費(fèi)券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。

基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開盤贈送小禮品必須按照“偶然所得”項(xiàng)目依照20%的稅率代扣代繳個(gè)人所得稅。

(三)老帶新業(yè)務(wù)支出的“業(yè)財(cái)稅法融合”控稅之策

1、業(yè)務(wù)模式

業(yè)務(wù)模式一：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送物業(yè)費(fèi)。

業(yè)務(wù)模式二：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送家電等物品

業(yè)務(wù)模式三：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送現(xiàn)金

2，老帶新業(yè)務(wù)支出的賬務(wù)處理

根據(jù)財(cái)政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》的通知(財(cái)會201722號)的規(guī)定，合同取得成本是核算企業(yè)取得合同發(fā)生的、預(yù)計(jì)能夠收回的增量成本的科目。因此，老帶新業(yè)務(wù)支出的賬務(wù)處理如下：

第一，發(fā)生支出的賬務(wù)處理如下：

業(yè)務(wù)模式一：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送物業(yè)費(fèi)的賬務(wù)處理。

借：合同取得成本

貸：其他應(yīng)付款——代老客戶支付物業(yè)費(fèi)

業(yè)務(wù)模式二：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送家電等物品的賬務(wù)處理。

借：合同取得成本

貸：銀行存款——贈送家電物品

業(yè)務(wù)模式三：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送現(xiàn)金的賬務(wù)處理。

借：合同取得成本

貸：銀行存款或庫存現(xiàn)金

第二，合同取得成本攤銷時(shí)的賬務(wù)處理

借：銷售費(fèi)用

貸：合同取得成本

2，老帶新業(yè)務(wù)支出的稅務(wù)處理

根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，老帶新業(yè)務(wù)支出的稅務(wù)處理，采用舉例法分析如下：

【業(yè)務(wù)模式一：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送物業(yè)費(fèi)的稅務(wù)處理案例分析】

(一)基本情況

a房開公司開展促銷售房，推出老業(yè)主推薦新業(yè)主成功后免三年物業(yè)服務(wù)費(fèi)活動(dòng)，假如一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)5000元。a公司旗下?lián)碛形飿I(yè)子公司b，a公司向b公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)15000元，經(jīng)老業(yè)主張某推薦成功簽約了一套房產(chǎn)。a、b公司均為一般納稅人，請分析如何進(jìn)行稅務(wù)處理?

(二)稅務(wù)處理分析

1、a公司代替老業(yè)主張某向b公司購買了物業(yè)服務(wù)，支付對價(jià)15000元，b公司向老業(yè)主張某開具等額增值稅發(fā)票普票。

2、老業(yè)主張某為a公司提供了經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，成功售出一套房產(chǎn)，a公司應(yīng)給老業(yè)主張某的傭金，代替老業(yè)主張某，購買了三年的物業(yè)管理費(fèi)用。張某應(yīng)當(dāng)去稅務(wù)局代開增值稅普通發(fā)票給a公司，a公司憑普票進(jìn)行稅前列支，同時(shí)a公司應(yīng)按規(guī)定代扣代繳張某個(gè)人所得稅，適用稅目“綜合所得勞務(wù)報(bào)酬所得”。

【業(yè)務(wù)模式二：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送家電等物品的稅務(wù)處理分析】

(一)基本情況

一般納稅人a房開公司開展促銷售房，推出老業(yè)主推薦新業(yè)主成功簽約后送彩電一臺活動(dòng)，假如外購彩電不含稅價(jià)5000元/臺，稅款650元，經(jīng)老業(yè)主張某推薦成功簽約了一套房產(chǎn)。請分析如何進(jìn)行稅務(wù)處理?

(二)稅務(wù)處理分析

1、a公司將購買的彩電作為銷售傭金的對價(jià)而支付給老業(yè)主張某，因?yàn)閺埬碁閍公司提供了經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，成功售出一套房產(chǎn)。a公司屬于銷售彩電，向張某開具增值稅普通發(fā)票，按規(guī)定13%稅率征收增值稅。

2、張某獲得勞務(wù)報(bào)酬收入，應(yīng)當(dāng)去稅務(wù)局代開增值稅普通發(fā)票給a公司，a公司憑普票進(jìn)行稅前列支，同時(shí)a公司應(yīng)按規(guī)定代扣代繳張某個(gè)人所得稅，適用稅目“綜合所得勞務(wù)報(bào)酬所得”。

【業(yè)務(wù)模式三：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送現(xiàn)金的稅務(wù)處理分析】

(一)基本情況

一般納稅人的a房開公司開展促銷售房，推出老業(yè)主推薦新業(yè)主成功簽約后送現(xiàn)金5000元，經(jīng)老業(yè)主張某推薦成功簽約了一套房產(chǎn)。請分析如何進(jìn)行稅務(wù)處理?

(二)稅務(wù)處理分析