名稱 土地 是否公攤 所有權(quán) 收益 交易方式

地上車位 劃線車位 公共通道 是 全體業(yè)主 全體業(yè)主 出租

車庫(kù) 土地使用權(quán) 否 開發(fā)商 開發(fā)商 產(chǎn)權(quán)交易

地下車位 產(chǎn)權(quán)車位

建設(shè)車位 地下空間 轉(zhuǎn)讓使用權(quán)

人防車位 人防 國(guó)家 長(zhǎng)租合同

01、地下車位分類

根據(jù)建造的目的不同，地下停車場(chǎng)所主要有以下三種：

1、無產(chǎn)權(quán)車位：在建造地下基礎(chǔ)設(shè)施時(shí)附帶形成的空間。具體又可細(xì)分為：

1-1人防車位：項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識(shí)的屬于人防面積的，該人防地下面積的權(quán)屬單位為政府人防辦，屬于國(guó)有資產(chǎn)。開發(fā)商在和平時(shí)期有管理和使用的權(quán)利，但無權(quán)出售。

1-2非人防無產(chǎn)權(quán)車位：測(cè)繪報(bào)告中明確為不分?jǐn)偟墓妹娣e，同時(shí)也不屬于人防設(shè)施，在商品房銷售合同中也未明確車位的歸屬。

2、產(chǎn)權(quán)車位：通過規(guī)劃設(shè)計(jì)，專門建造的地下停車場(chǎng)所。

02、地下車位歸屬

產(chǎn)權(quán)車位和人防車位，在車位的歸屬上，權(quán)屬都是無可爭(zhēng)辯的。在未出售或出租前，前者屬于開發(fā)商，而后者屬于國(guó)家。

無產(chǎn)權(quán)非人防車位(表1中的建設(shè)車位)，由于車位的確是建在公共基礎(chǔ)設(shè)施上，開發(fā)商也付出了相應(yīng)的成本，目前也無明文對(duì)此進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定，因此在歸屬問題上，一直都存在著爭(zhēng)議和討論。

但是，在實(shí)務(wù)操作中，政府部門基本遵循物權(quán)法，對(duì)無產(chǎn)權(quán)非人防車位進(jìn)行使用權(quán)的界定。

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。

“只要地下停車位不屬于地下人防工程，由開發(fā)商投資建造，建造成本也未攤?cè)胱≌唐贩考捌渌噹?kù)的成本中，而且地下車位的面積未計(jì)入公攤面積，那么即使沒有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購(gòu)買的地下車位也受到法律的保護(hù)”。

注：一旦計(jì)入公攤，權(quán)屬自然歸為全體業(yè)主所有。

換言之，開發(fā)商可以合法銷售地下非人防車位使用權(quán)。雖然不計(jì)容非人防車位無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，但是無產(chǎn)權(quán)，不等于沒有使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。

03、成本分?jǐn)偱c計(jì)稅方法

1、產(chǎn)權(quán)車位

國(guó)稅發(fā)31號(hào)文第33條規(guī)定：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。

根據(jù)上述文件，產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)作為開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個(gè)產(chǎn)品類型，其成本單獨(dú)核算。也就是說，將其當(dāng)做商業(yè)產(chǎn)品來考慮。

產(chǎn)權(quán)車位的成本核算方式主要有以下兩種計(jì)算方式。

第一種：按照總成本與總可售面積分?jǐn)傆?jì)算地下車位成本。

將地下車位成本與住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)成本按照總可售面積進(jìn)行平均計(jì)算。這種模式，雖然計(jì)算簡(jiǎn)單明了，但是不能比較準(zhǔn)確的反映各業(yè)態(tài)的開發(fā)產(chǎn)品成本。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算時(shí)，多采取此種方法。

其計(jì)算公式為：

地下車位開發(fā)成本=開發(fā)成本總額÷(住宅可售面積+地下車位可售面積)×地下車位可售面積

第二種：把地下車位作為單獨(dú)的成本核算對(duì)象，與此相關(guān)的成本費(fèi)用采取直接計(jì)入與分配計(jì)入相結(jié)合方式，計(jì)算地下車位成本。

這種計(jì)算方式能比較準(zhǔn)確的反映各業(yè)態(tài)(住宅、地下車位、商業(yè)等)的開發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)希望主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算時(shí)，采取此種模式。原因很簡(jiǎn)單，高溢價(jià)部分的商業(yè)和住宅能夠盡可能地?cái)偠嘁恍┏杀尽?/p>

2、人防車位

(1)成本分?jǐn)?/p>

同樣根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第三十三條規(guī)定：利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

換句話說，其開發(fā)成本已經(jīng)全部分?jǐn)偟狡渌墒勖嬷小Ｒ虼?，在討論人防車位的涉稅事?xiàng)中，只能計(jì)算收入，成本按照0來處理。

(2)稅務(wù)處理

增值稅

如果一次性轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)(即一次性性簽定20年以上，含20年)則按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。否則，按不動(dòng)產(chǎn)租賃增收增值稅。

企業(yè)所得稅

主流觀點(diǎn)：若轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)，則按照銷售，一次性確認(rèn)收入;否則，按照租賃處理，可在租賃期內(nèi)分期確認(rèn)收入，分期繳納企業(yè)所得稅。

土地增值稅

主流觀點(diǎn)是：在繳納土增稅時(shí)，人防車位的收入，不作為土增稅收入，而其開發(fā)成本，可按照基礎(chǔ)設(shè)施均攤在其它可售面積中作為扣除項(xiàng)。

房產(chǎn)稅

按照租金的12%，從租計(jì)征房產(chǎn)稅。

3、不計(jì)容非人防車位(建設(shè)車位)

不計(jì)容人防車位的成本計(jì)算和涉稅處理，一直存在著激烈的爭(zhēng)議，但目前也逐漸形成了主流觀點(diǎn)。這里只講述目前已形成的主流稅務(wù)處理口徑，通過主流處理方式來理解不計(jì)容非人防車位的實(shí)質(zhì)性質(zhì)。

實(shí)際工作中，大部分房企將不計(jì)容非人防車位進(jìn)行獨(dú)立核算。

(1)成本分?jǐn)?/p>

土地成本

不計(jì)容的建筑面積不分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

開發(fā)成本

首先明確一點(diǎn)，地下車位是利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的，其首要功能是作為地上建筑的基礎(chǔ)，其次才是作為日常停車使用。作為地下基礎(chǔ)，其形狀分布、墻、柱等布局并不是出于停車最優(yōu)化考慮，因此將地下成本全部確認(rèn)為車位成本并不合理。

其成本計(jì)算公式為：地下成本(不含地下專屬成本)÷建筑面積+地下專屬成本÷車位面積

按照這種口徑，目前一個(gè)車位的建造成本大概在10-15萬元左右。

(2)稅務(wù)處理

增值稅

盡管不能辦證，但遵循“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)的，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)處理。

國(guó)家稅務(wù)總局在2016年5月份的營(yíng)改增政策解答中明確提到：

問：出售車位或儲(chǔ)藏間，沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，是否按不動(dòng)產(chǎn)出售處置?

答：按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，如果購(gòu)買方取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權(quán)力，仍應(yīng)按照出售不動(dòng)產(chǎn)處理”。

企業(yè)所得稅

車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一次性計(jì)入收入。

土地增值稅

目前關(guān)于不計(jì)容非人防車位的是否需要繳納土增稅，爭(zhēng)論比較激烈，各地口徑不一。

國(guó)家層面:

(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第四條第(三)項(xiàng)：

停車場(chǎng)(庫(kù))等建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

該文件說明得比較明確，停車場(chǎng)(庫(kù))建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該作為收入計(jì)算，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用，并沒有強(qiáng)調(diào)有無產(chǎn)權(quán)。也就是在土增稅清算時(shí)，需要計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除相應(yīng)的成本。

地方政策:

蘇地稅規(guī)20158號(hào)關(guān)于車庫(kù)(車位、儲(chǔ)藏室等)問題：不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(kù)(車位、儲(chǔ)藏室等)，繳納土地增值稅，計(jì)入收入，準(zhǔn)予扣除成本。隨房附贈(zèng)的車庫(kù)(車位、儲(chǔ)藏室等)，無論能否辦理權(quán)屬登記手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均應(yīng)按銷售合同上的房產(chǎn)類型計(jì)算成本費(fèi)用。

吉地稅函201254號(hào)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的無產(chǎn)權(quán)的地下車位(庫(kù))出租或自用，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

從上述規(guī)定來看，各地稅局在土增值稅方面，執(zhí)行口徑有一定的差異，希望大家在實(shí)務(wù)中應(yīng)該多跟主管稅局溝通，充分了解地方政策和執(zhí)行口徑，做到知己知彼。

來源：投拓狗日記

車位各稅種涉及事項(xiàng)簡(jiǎn)述

對(duì)于很多城市而言，車位都是非常難賣的，沉淀貨值，如果車位估價(jià)比較高的話，大部分利潤(rùn)會(huì)沉淀其中，考慮房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)與一般制造業(yè)不同，其實(shí)生命周期是階段性，不是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的。

一、增值稅

1、地價(jià)抵減銷項(xiàng)和車位沒有關(guān)系，地上可售。

2、人防車位以租代售，即使不開票就開收據(jù)，增值稅別忘記。

二、土增稅

1、有沒有產(chǎn)權(quán)，納不納入清算范圍，各地不同，要了解地域性;

2、分?jǐn)偛环謹(jǐn)偟貎r(jià)，怎么分?jǐn)偟貎r(jià)各地也不同;

3、人防車位當(dāng)配套，實(shí)現(xiàn)方式各地也有不同;

4、車位參與分?jǐn)偝杀?，除了建安外，其他哪些可以不參與分?jǐn)?，有多少空間可爭(zhēng)取;

5、車位沒辦法去化，非住宅的增值又很高，車位的負(fù)增值沒辦法兌現(xiàn)，怎么辦?

三、企業(yè)所得稅

1、是否適用33條，無產(chǎn)權(quán)目前看基本沒有問題，有產(chǎn)權(quán)的各地都有差異;

2、假設(shè)要分?jǐn)偝杀荆趺捶謹(jǐn)偝杀灸?，留多少的問題，成本留多了，形成未彌補(bǔ)虧損，怎么破?

四、房產(chǎn)稅的問題

無產(chǎn)權(quán)車位銷售是否要繳納房產(chǎn)稅的問題?

五、土地使用稅問題

地下車位是否要納入整體可售面積來計(jì)算呢?

六、可能的操作空間：

1、明確地下車位的土地成本，在土地出讓合同就明確約定，減少地下車位帶走的土地成本;

2、未售車位做股東實(shí)物分配，或者打包物業(yè)銷售，或者找銷售公司先行持有后轉(zhuǎn)讓……

3、看看當(dāng)?shù)厥欠裼谢鶞?zhǔn)地價(jià)，是否能參考基準(zhǔn)地價(jià)在土增稅中進(jìn)行分?jǐn)?/p>

4、車位按照受益屬性，僅參與建安的分?jǐn)?/p>

5、車位按照功能屬性，負(fù)零之上歸集地上部分，地下室在地上地下進(jìn)行分配