核定征收方式

一、銷售方：小張

（一）增值稅

1.稅率：5%

2.計稅依據(jù)：銷售額

3.應(yīng)繳增值稅=166177.17÷1.05×5%=7913.20元

(二）城市建設(shè)維護稅、教育費附加、地方教育附加

1.城建稅：7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（其他）

2.教育費附加：3%

3.地方教育附加：2%

4.計稅依據(jù)：增值稅稅額

5.稅收優(yōu)惠：小規(guī)模納稅人減半征收。

應(yīng)繳城建稅=7913.20×7%×50%=276.96元。

應(yīng)繳教育費附加=7913.20×3%×50%=118.70元。

應(yīng)繳地方教育附加=7913.20×2%×50%=79.13元。

(三）印花稅

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

（1）稅率：0.05%

（2）計稅依據(jù)：合同金額

應(yīng)繳印花稅=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

（四）個人所得稅

1.稅率：1%-3%，該市為2%

2.計稅依據(jù)：合同金額

應(yīng)繳個人所得稅=166177.17÷1.05×2%=3165.28元。

（五）土地增值稅

1.稅率：5%（車位）、8%（其他類型，不含住宅）

2.計稅依據(jù)：合同金額

應(yīng)繳土地增值稅=166177.17÷1.05×5%=7913.20元

核定征收方式下，賣方共繳納稅費19506元。

二、購買方

（一）契稅

1.稅率：3%

2.計稅依據(jù)：合同金額

應(yīng)繳契稅=166177.17÷1.05×3%=4747.92元

（二）印花稅

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

（1）稅率：0.05%

（2）計稅依據(jù)：合同金額

應(yīng)繳印花稅=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

核定征收方式下買方共繳納4747.92+39.60=4787元。

核定征收方式下，購銷雙方共繳納24293元。

計算征收方式

一、銷售方：小張

（一）增值稅

1.稅率：5%

2.計稅依據(jù)：增值額（合同金額-取得成本金額）

3.應(yīng)納稅額=（166177.17-95000）÷1.05×5%=3389.39元

(二）城市建設(shè)維護稅、教育費附加、地方教育附加

1.城建稅：7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（其他）

2.教育費附加：3%

3.地方教育附加：2%

4.計稅依據(jù)：增值稅稅額

5.稅收優(yōu)惠：小規(guī)模納稅人減半征收。

應(yīng)繳城建稅=3389.39×7%×50%=118.63元。

應(yīng)繳教育費附加=3389.39×3%×50%=50.84元。

應(yīng)繳地方教育附加=3389.39×2%×50%=33.89元。

(三）印花稅

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

（1）稅率：0.05%

（2）計稅依據(jù)：合同金額

應(yīng)繳印花稅=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.57元。

（四）土地增值稅

1.稅率：30%-60%（超率累進稅率）

2.計稅依據(jù)：增值額（合同金額-扣除項目金額）

（1）計稅收入

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

計稅收入=166177.17-3389.39=162787.78元。

（2）可扣除房產(chǎn)原值

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第七條規(guī)定：“《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！?/p>

該車位是小張于2010年1月購買的，轉(zhuǎn)讓時間是2019年11月，按照上述規(guī)定，可扣除房產(chǎn)原值=95000+95000×10×5%=142500元。

（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

①城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=203.36元；

②購買時繳納的契稅2850元。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人張某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

③假設(shè)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為203.36+2850+39.57=3092.93元；

（4）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=142500+3092.93=145592.93元。

（5）增值額=計稅收入-扣除項目金額=162787.78-145592.93=17194.85元；

（6）增值率=增值額÷扣除項目金額=17194.85÷138631.94=12.40%

（7）應(yīng)繳納的土地增值稅=17194.85×30%=5158.46元。

計算征收方式下賣方共繳納稅費8790.78元。

（五）個人所得稅

1.稅率：20%

2.計稅依據(jù)：所得額（合同金額-取得成本金額）

應(yīng)繳個人所得稅=(166177.17-3389.39-95000-2850-203.36-39.57-5158.46)×20%=11907.28元。

計算征收方式下賣方共繳納稅費20698.06元。

二、購買方

（一）契稅

1.稅率：3%

2.計稅依據(jù)：合同金額

應(yīng)繳契稅=（166177.17-3389.39）×3%=4883.63元

（二）印花稅

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

（1）稅率：0.05%

（2）計稅依據(jù)：合同金額

應(yīng)繳印花稅=166177.17×0.05%×50%=41.5元。

計算征收方式下買方共繳納4883.63+40.70=4924.33元。