【政策文件】

1.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)）

2.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅201643號(hào)）?

【政策分析】

根據(jù)上述兩個(gè)文件分析如下：

1、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

所以，a房地產(chǎn)企業(yè)以房抵工程款，其行為為將房產(chǎn)銷售給c建筑工程公司，其應(yīng)確認(rèn)銷售收入。

2、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅201643號(hào)）的規(guī)定，有兩個(gè)因素影響土地增值稅的計(jì)算：一是收入確認(rèn)方面，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入為不含增值稅收入。二是扣除項(xiàng)目方面，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額若能在銷項(xiàng)稅額中抵扣，則不能計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目；若不能在銷項(xiàng)稅額中抵扣，則可以計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目。

因b花園項(xiàng)目為老項(xiàng)目，所以a房地產(chǎn)公司收到c建筑工程公司的發(fā)票不在銷項(xiàng)中抵款，其1500萬元工程款計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)中。?

綜上所述，以房抵債應(yīng)按國(guó)稅發(fā)200991號(hào)、財(cái)稅201643號(hào)的規(guī)定確認(rèn)1,428.57萬元的收入及1,500.00萬元的扣除項(xiàng)。

2008年12月之前的解讀——

用不動(dòng)產(chǎn)抵債的土地增值稅計(jì)稅依據(jù)?

我公司通過法院判決，以評(píng)估價(jià)值并經(jīng)法院判決書裁定的價(jià)值300萬元的土地和房產(chǎn)抵頂欠甲公司500萬元的債務(wù)，該土地及房產(chǎn)原帳面價(jià)值200萬元，請(qǐng)問我公司申報(bào)交納土地增值稅的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額是300還是500萬元?稅務(wù)機(jī)關(guān)堅(jiān)持說500萬元，對(duì)嗎?

《中人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?！?/p>

《中人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)月土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。”

對(duì)以法院判決書裁定的價(jià)值300萬元的土地和房產(chǎn)抵頂欠甲公司500萬元的債務(wù)，我們理解相當(dāng)于取得了豁免500萬元債務(wù)的收入，結(jié)合有關(guān)因素，確定扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算繳納土地增值稅。

需要注意的是，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行以下政策，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)2006187號(hào))規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;