第一種情形：合同已解除，業(yè)主支付違約金給地產(chǎn)企業(yè)

案例1：房地產(chǎn)企業(yè)同業(yè)主甲簽訂了商品房銷售合同，業(yè)主甲繳納了1萬元定金，約定的付款期限屆滿時，甲因為個人原因未能履行合同，地產(chǎn)企業(yè)將該定金沒收，根據(jù)合同約定做為違約金處理。

分析：由于雙方合同解除，也就是說合同未履行，交易行為實質上并沒有發(fā)生，根據(jù)上述實施細則及財稅201636號文，地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主甲彼此之間沒有發(fā)生銷售房屋，也沒有發(fā)生其他應稅服務行為，則該違約金不屬于價外費用的范疇。

財稅處理：

（一）增值稅及發(fā)票處理：

（1）地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，不屬于增值稅的應稅范疇，不需要繳納增值稅；

（2）地產(chǎn)企業(yè)不需要開具發(fā)票，直接向業(yè)主甲提供收款收據(jù)即可。

（二）企業(yè)所得稅：

地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，應計入“營業(yè)外收入”科目核算并計算繳納企業(yè)所得稅；

（三）土地增值稅：

因該地產(chǎn)企業(yè)收到的違約金，不屬于地產(chǎn)企業(yè)的價外費用，當然也不涉及土地增值稅。

第二種情形：合同已經(jīng)履行，地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金

案例2：房地產(chǎn)企業(yè)同業(yè)主乙簽訂了商品房銷售合同，約定2019年3月31日前交房，但由于地產(chǎn)企業(yè)原因，造成交房延誤至10月31日，按照銷售合同約定，地產(chǎn)企業(yè)應向業(yè)主甲支付違約金2000元。

分析：根據(jù)上述細則規(guī)定，違約金是價外向購買方收取的，但本案中是銷售方（地產(chǎn)企業(yè)）向購買方（業(yè)主乙）支付的，同房款支付方向相反，也就是說支付方向同主合同價款不一致，那么這里支付的違約金也不屬于價外費用。

財稅處理:

（一）增值稅及發(fā)票處理：

（1）購買方收到的違約金不屬于增值稅應稅行為，當然也不需要繳納增值稅；

（2）購買方收到違約金后直接開具收條給支付方即可，作為地產(chǎn)公司憑借收條或者收據(jù)入賬。

（二）企業(yè)所得稅：

地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金，計入“營業(yè)外支出”科目核算，同時可以在企業(yè)所得稅前常扣除。

（三）購買方涉及的所得稅：

這里需要注意，業(yè)主收到的違約金，如果購買方為自然人，取得這部分違約金，應按照“偶然所得”繳納個人所得稅，稅款由地產(chǎn)企業(yè)代扣代繳；如果購買方為企業(yè)，取得這部分違約金，應計入“營業(yè)外收入”科目核算繳納企業(yè)所得稅。

第三種情形：合同已經(jīng)履行，業(yè)主根據(jù)銷售合同的約定向地產(chǎn)企業(yè)支付違約金

案例3：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋給業(yè)主丙，雙方約定了分期付款，但由于業(yè)主丙的原因未及時付款，根據(jù)銷售合同約定，業(yè)主向地產(chǎn)企業(yè)支付違約金1萬元。

分析：合同已經(jīng)履行，交易常發(fā)生，業(yè)主支付違約金給地產(chǎn)企業(yè)，同房款支付方向一致，因此屬于上述細則規(guī)定的價外費用范疇。

財稅處理：

（一）增值稅及發(fā)票處理：

（1）地產(chǎn)企業(yè)收到的違約金屬于增值稅應稅行為，應當按照房屋銷售的稅率（9%或5%）交稅；

（2）地產(chǎn)企業(yè)收到違約金的納稅義務發(fā)生時間同房屋銷售的納稅義發(fā)生時間應保持一致，以約定和收取的時間為準；

（3）地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，應當常開具發(fā)票，選擇的開票編碼應該同“銷售不動產(chǎn)”選擇的編碼一致。如果業(yè)主為個人開具普通發(fā)票，如果業(yè)主為企業(yè)，也可以根據(jù)要求開具專票。也就是說違約金應該同銷售房屋開具的發(fā)票保持一致，如果開具的是專用發(fā)票，那么購買方取得價外費用的專用發(fā)票?？梢缘挚圻M項。

（二）企業(yè)所得稅：

地產(chǎn)企業(yè)收到業(yè)主違約金，同房款支付方向一致，屬于房屋銷售的價外費用，應該同房屋銷售收入一并計算繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅：

因該違約金屬于地產(chǎn)企業(yè)的價外費用，當然應該連同房屋銷售價款一并繳納土地增值稅。

第四種情形：合同已經(jīng)履行，雙方單獨簽署借款協(xié)議，業(yè)主支付地產(chǎn)公司延期付款利息

案例4：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋給業(yè)主丁，雙方約定了分期付款，但由于業(yè)主丁自身的原因未及時付款，雙方單獨又簽署了借款協(xié)議，約定業(yè)主丁向地產(chǎn)企業(yè)支付延期付款利息2萬元。

分析：延期付款利息其實也屬于違約金的一種特殊情況，只是它和違約金的計算方法不同而已，如果未在銷售合同中約定，而是到了應付款，雙方單獨簽訂了借款協(xié)議，則該延期付款利息不屬于價外費用的范疇，這是與上述案例3的不同之處，也就是說，案例3在主合同中做了約定，就屬于價外費用；本案例是主合同之外，雙方單獨簽訂的協(xié)議，則不屬于價外費用。

財稅處理：

（一）增值稅及發(fā)票處理：

（1）地產(chǎn)企業(yè)收到的違約金屬于增值稅應稅行為，應當按照借款利息（一般納稅人6%）的稅率交稅；

（2）地產(chǎn)企業(yè)收到違約金的納稅義務發(fā)生時間根據(jù)雙方單獨簽訂的借款協(xié)議約定的時間為準；

（3）地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，應當常開具發(fā)票，選擇的開票編碼為“資金占用費”的編碼。

（二）企業(yè)所得稅：

地產(chǎn)企業(yè)收到的違約金屬于“其他業(yè)務收入”范疇，應并入企業(yè)的應納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅：

因該延期付款利息不屬于地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售的價外費用，因此地產(chǎn)企業(yè)收到該延期付款利息當然也不用繳納土地增值稅。