隨著一級(jí)土地市場(chǎng)拿地成本的不斷增加，通過并購獲得土地成為大多數(shù)房地產(chǎn)巨頭快速擴(kuò)張的手段。從行業(yè)層面看，中國(guó)top10房企的市場(chǎng)占有率還不到35%，相較市場(chǎng)成熟的美國(guó)，幾家大房企占有率能達(dá)到50%。未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度還會(huì)繼續(xù)提升，并購市場(chǎng)大有可為。

一、收并購三種主流模式

（一）通過2019年典型房企收并購案例梳理與分析，總結(jié)出三種主流模式：

一是單項(xiàng)目導(dǎo)向型收購模式，即以項(xiàng)目或所屬項(xiàng)目公司的股權(quán)為標(biāo)的進(jìn)行收并購的模式。該模式選擇性較為靈活，且目標(biāo)項(xiàng)目明確，避免盲目接盤，更易于獲取性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但這考驗(yàn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估和預(yù)判能力。

二是資產(chǎn)包收購模式，即通過收購區(qū)域管理平臺(tái)公司，全部或?qū)嶋H控制平臺(tái)公司旗下各項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和財(cái)務(wù)權(quán)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)包項(xiàng)目的操盤和并表。該模式享受更高的性價(jià)比與收購效率，但可能涉及不良資產(chǎn)、潛在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與目標(biāo)公司的整合等問題。

三是規(guī)模房企之間的股權(quán)并購模式，通過搭建戰(zhàn)略合作平臺(tái)來推進(jìn)，側(cè)重后續(xù)的合作經(jīng)營(yíng)，通過雙方資源、經(jīng)營(yíng)管理能力等多方面的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)實(shí)現(xiàn)1+1＞2的合作效應(yīng)。該模式涉及更大的資產(chǎn)規(guī)模及更長(zhǎng)的交易周期，同時(shí)在平臺(tái)調(diào)整升級(jí)過程中，面臨人員配置和組織架構(gòu)整合。

（二）具體到微觀層面，房企實(shí)操收并購項(xiàng)目的基本流程一般為：

（1）商務(wù)初步接觸

（2）合作框架協(xié)議簽署

（3）盡職調(diào)查

（4）交易方案初步確定

（5）內(nèi)部決策

（6）行使收并購行為及協(xié)議簽署

（7）交割

然而，收并購項(xiàng)目在實(shí)操過程中要比招拍掛項(xiàng)目復(fù)雜的多，每一個(gè)項(xiàng)目都有各自的特征，稍有疏忽遺漏都有可能引起法律糾紛，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目虧損，得不償失。下面就對(duì)收并購實(shí)操過程的一些要點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要探討，供大家參考。

二、并購項(xiàng)目初步了解

在剛開始的商務(wù)接觸階段，通過溝通了解，拓展人員金形成對(duì)項(xiàng)目的一個(gè)初步判斷，是否值得繼續(xù)跟進(jìn)，避免在不靠譜的項(xiàng)目上浪費(fèi)時(shí)間。

三、盡職調(diào)查

（一）根據(jù)目標(biāo)公司的實(shí)際情況，確定了盡職調(diào)查范圍及調(diào)查清單，可以通過以下途徑調(diào)查：

1、由目標(biāo)公司按照盡職調(diào)查清單整理并提供相關(guān)資料；

2、向工商、勞動(dòng)保障、國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、法院等行政、司法機(jī)關(guān)核實(shí)情況；

3、向目標(biāo)企業(yè)員工，通過調(diào)查問卷形式獲取信息；

4、與目標(biāo)公司合同相對(duì)方、債權(quán)人、債務(wù)人溝通，了解合同履行情況。

（二）通過以上途徑可以核實(shí)和解決的主要問題有：

1、通過向目標(biāo)公司及公司合同相對(duì)方、債權(quán)人、債務(wù)人核實(shí)有關(guān)合同履行及違約情況，主要核實(shí)下列合同：

土地使用權(quán)出讓合同、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、勘察設(shè)計(jì)合同、工程施工合同、融資合同、能源合同、顧問合同、咨詢合同等。主要解決各類合同風(fēng)險(xiǎn)控制、付款節(jié)點(diǎn)、違約責(zé)任等。

2、向工商行政管理部門核實(shí)和解決的問題

（1）注冊(cè)登記基本信息

企業(yè)設(shè)立的政府批準(zhǔn)文件、許可范圍、公司章程、主要產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確企業(yè)的設(shè)立程序、工商注冊(cè)登記的合法性、真實(shí)性；

（2）股權(quán)結(jié)構(gòu)的出資情況

設(shè)立時(shí)，各股東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、股東人數(shù)、住所、出資比例、股東出資是否及時(shí)到位、出資方式、資產(chǎn)權(quán)屬是否存在糾紛、股東股份的轉(zhuǎn)讓情況、對(duì)土地使用權(quán)等非現(xiàn)金資產(chǎn)出資還需查閱資產(chǎn)報(bào)告，分析上述情況穗是否符合法律、法規(guī)規(guī)定以及資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的合理性；

（3）工商信用情況

核查企業(yè)失信信息、裁判文書、環(huán)保處罰、行政處罰等風(fēng)險(xiǎn)信息，是否存在違法違規(guī)行為，評(píng)價(jià)企業(yè)商業(yè)信用；

（4）核查企業(yè)商標(biāo)、版權(quán)等無形資產(chǎn)及注冊(cè)網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)信息，落實(shí)企業(yè)是否存在無形資產(chǎn)法律糾紛。

3、向勞動(dòng)和社會(huì)保障部門核實(shí)和解決的問題

查閱企業(yè)員工名冊(cè)、勞動(dòng)合同、工資表和社會(huì)保障費(fèi)用，核查是否存在違法違規(guī)情況。

4、向國(guó)土資源部門核實(shí)和解決的問題

獲得土地使用權(quán)的方式、出讓文件、出讓合同、土地權(quán)證、繳納稅費(fèi)情況、土地使用權(quán)限制條件及出租抵押查封情況。

5、向住建部門核實(shí)和解決的問題

建設(shè)工程審批文件是否存在代征代建、及項(xiàng)目配套、竣工驗(yàn)收備案文件、與工程有關(guān)的各類合同及合同主體的合法性。

6、向規(guī)劃部門核實(shí)和解決的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批文件、規(guī)劃審批文件、建設(shè)用地規(guī)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等文件。

7、向產(chǎn)權(quán)交易部門核實(shí)和解決的問題

與在建商品房權(quán)屬相關(guān)的文件資料、是否存在抵押登記及權(quán)利限制情況、預(yù)告登記情況、是否存在司法查封情況。

8、向稅務(wù)部門核實(shí)和解決的問題

企業(yè)納稅情況、是否享受稅收優(yōu)惠政策及政策起止時(shí)間，關(guān)注企業(yè)稅收優(yōu)惠期對(duì)未來的影響及企業(yè)對(duì)相關(guān)政策的依賴程度。

四、收并購的主要存在風(fēng)險(xiǎn)

收并購項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要包括三個(gè)方面：目標(biāo)地塊本身的風(fēng)險(xiǎn)、土地所在項(xiàng)目公司風(fēng)險(xiǎn)、交易架構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）目標(biāo)地塊本身的風(fēng)險(xiǎn)

1、土地使用權(quán)

出讓金是否支付、土地出讓合同中有無股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制、開發(fā)條件限定、有無代征地情況、土地使用權(quán)權(quán)屬是否清晰、項(xiàng)目用地是否存在被征收或征用等情況。

2、項(xiàng)目主體

開發(fā)主體與審批主體是否一致、實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目與審批項(xiàng)目是否一致的問題。

3、規(guī)劃

規(guī)劃有無調(diào)整，調(diào)整的是否符合受讓方的開發(fā)需求，規(guī)劃有無超過期限，需要重新申報(bào)的能否獲得批準(zhǔn)。

4、需要政府審批的各類證照是否已批

如動(dòng)工開發(fā)期限，是否已超過出讓合同規(guī)定的動(dòng)工期限，是否獲得延期開工，有無被政府收回的可能。

5、項(xiàng)目建設(shè)中各類合同的遺留問題

尤其是在建、停建、緩建項(xiàng)目的，合同情況更復(fù)雜，有無履行糾紛，合同違約或解除糾紛，是否有因建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)管不嚴(yán)給予施工單位不當(dāng)工程簽證風(fēng)險(xiǎn)。

6、違法建設(shè)

有無超規(guī)劃建房、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、已售商品房、按期交付的風(fēng)險(xiǎn)；

7、不動(dòng)產(chǎn)有無限制性權(quán)利

土地及在建項(xiàng)目存在轉(zhuǎn)讓限制(如劃撥用地、軍產(chǎn)用地、產(chǎn)業(yè)用地)、宗地涉及拆遷問題等。

8、政府違約責(zé)任或政治風(fēng)波

如政府對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的大市證問題一直未解決，導(dǎo)致項(xiàng)目交付后排水嚴(yán)重的問題；因政府換屆導(dǎo)致原來可行的方案被停滯的問題等。

（二）土地所在項(xiàng)目公司風(fēng)險(xiǎn)

土地所在項(xiàng)目公司風(fēng)險(xiǎn)有兩大類：項(xiàng)目公司在設(shè)立方面的合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)、擬對(duì)外轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的股東公司股東權(quán)利完整性風(fēng)險(xiǎn)。

1、涉及對(duì)項(xiàng)目公司合法權(quán)益會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性重大影響的法律風(fēng)險(xiǎn)歸納起來主要有如下幾項(xiàng)：

（1）股東未足額繳納出資；

（2）股東出資形式不符合法律規(guī)定；

（3）非貨幣財(cái)產(chǎn)出資作價(jià)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定；

（4）非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資未辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)；

（5）股東抽逃出資；

（6）項(xiàng)目公司未依法年檢；

（7）其他。

2、擬對(duì)外轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的股東公司股東權(quán)利是否存在法律瑕疵，包括：

（1）項(xiàng)目公司股權(quán)是否存在質(zhì)押、擔(dān)保等第三人權(quán)利；

（2）項(xiàng)目是否存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵；

（3）項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)和盈利模式是否存在政府限制等潛在風(fēng)險(xiǎn)；

（4）是否存在股東公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制性約定（有沒有經(jīng)過項(xiàng)目公司其他股東的同意，有否違背相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定）；

（5）是否存在對(duì)股東公司在項(xiàng)目公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利等權(quán)能的限制；

（6）是否存在對(duì)股東公司在項(xiàng)目公司清算剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)等權(quán)能的限制；

（7）其他。

（三）交易架構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

1、每一筆交易對(duì)價(jià)，都應(yīng)當(dāng)有對(duì)應(yīng)的托底。

這里的抓手指的是對(duì)應(yīng)價(jià)款的股權(quán)，抵押或者擔(dān)保。為了保證公司的利益，每一筆價(jià)款的支付都應(yīng)當(dāng)有獲得相應(yīng)的對(duì)價(jià)，在可能的情況下應(yīng)當(dāng)是先過股權(quán)或者資產(chǎn)交易然后再支付對(duì)價(jià)。在風(fēng)控的角度看來，如果支付了大筆的價(jià)款，公司卻沒有拿到對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)，那這個(gè)交易是不安全，不適當(dāng)?shù)摹?/p>

特別是那些調(diào)規(guī)變性的項(xiàng)目，在項(xiàng)目完成調(diào)規(guī)變性之前就算股權(quán)完成100%的交易，公司拿到的非住宅土地價(jià)值也不能覆蓋支付價(jià)款，因此不太適合支付大額的價(jià)款，只能支付少量定金。還有那些跟國(guó)企合作勾地的項(xiàng)目，由乙方支付土地款的交易架構(gòu)，但是所有權(quán)在國(guó)企手里，這也是缺乏抓手的，這種模式風(fēng)控也不會(huì)接受。

2、風(fēng)控從來不盲目相信合同，只相信安全第一。

不要覺得合同里面約定了一切責(zé)任、違約、罰金就覺得項(xiàng)目沒有風(fēng)險(xiǎn)，這是很幼稚的行為。在風(fēng)控眼里，最好的制約措施是在事情發(fā)生之前就解決掉，而不是靠事后的追責(zé)。合同約定的責(zé)任，事后追責(zé)過程漫長(zhǎng)，通過法律源途徑實(shí)現(xiàn)的時(shí)間難以預(yù)計(jì)，公司的資金沉淀成本難以接受。

最好的交易架構(gòu)，是先簽訂一個(gè)協(xié)議鎖定項(xiàng)目，在交易目標(biāo)公司風(fēng)險(xiǎn)解決得差不多，或者風(fēng)險(xiǎn)基本可控之后再進(jìn)行交易和支付價(jià)款。

3、每一個(gè)事項(xiàng)都應(yīng)當(dāng)清晰，列舉詳細(xì)。

交易合同里面對(duì)于目標(biāo)地塊，目標(biāo)公司，交易價(jià)款，支付節(jié)奏，雙方權(quán)利義務(wù)務(wù)必一一列舉清楚，不能出現(xiàn)含糊不清的情況。任何存在未列舉，列舉不清晰的情況都是給后期的爭(zhēng)議留下后患。

4、交易稅費(fèi)務(wù)必明晰。

對(duì)交易前土地，公司涉及的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)清晰的時(shí)間切分，對(duì)雙方的支付義務(wù)有一個(gè)明確的約定。還有就是交易過程中涉及的稅費(fèi)，比如增值稅，股東的個(gè)人所得稅，代扣代繳還是賣家自行繳納，交易的價(jià)款是含稅價(jià)還是凈得價(jià)，這些問題都是需要約定清晰的。

5、雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對(duì)等。

這一點(diǎn)主要是針對(duì)違約責(zé)任條款，例如約定甲方延遲一天交割標(biāo)的物或者股權(quán)的違約金是多少，與乙方延遲支付對(duì)價(jià)應(yīng)當(dāng)支付的違約金，比例應(yīng)當(dāng)大致相等。

6、定金原則上不應(yīng)過多。

關(guān)于定金問題，很多賣家在支付價(jià)款問題上退而求其次，轉(zhuǎn)而在定金問題上做文章。那種動(dòng)輒幾千萬上億的定金對(duì)于乙方公司的風(fēng)控而言是不安全的，因?yàn)樵诙ń鹬Ц稌r(shí)己方并沒有得到任何實(shí)際的對(duì)價(jià)。

還有一種就是共管資金。實(shí)際上共管資金，既不安全也不經(jīng)濟(jì)，共管的賬戶在合作方存在債務(wù)的情況下是可以被法院執(zhí)行的，而且大額的資金躺在銀行賬戶里面，沒有發(fā)揮資本應(yīng)有的功能，是極不經(jīng)濟(jì)的。建議不接受共管，定金的金額盡量控制在百萬級(jí)。

五、交易模式的選擇

（一）股權(quán)收購要點(diǎn)

1、遞延稅款

股權(quán)收購中所得稅、土地增值稅等只是延遲繳納并非完全免稅，評(píng)估目標(biāo)公司邊際價(jià)值時(shí)，應(yīng)將“遞延稅款”扣除后再確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)。

2、股東優(yōu)先購買權(quán)

若目標(biāo)公司股東為兩人以上，應(yīng)留意其他股東優(yōu)先購買權(quán)。

3、土地因素

注重土地權(quán)屬關(guān)系、土地規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估。

4、收購前簽訂合同

不應(yīng)單從金額角度考評(píng)，還應(yīng)看到合作方資信、配合度以及合同潛在風(fēng)險(xiǎn)。

5、目標(biāo)公司自身合法性

目標(biāo)公司是否依法年檢；股東是否足額繳納注冊(cè)資金；非貨幣財(cái)產(chǎn)出資作價(jià)是否合法。

（二）資產(chǎn)收購要點(diǎn)

1、在建工程

需支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；投資開發(fā)需完成總投資額的25%。

2、存量資產(chǎn)

需重點(diǎn)關(guān)注是否取得產(chǎn)權(quán)證書，是否存在法律障礙。

3、收購模式