甲房地產(chǎn)開發(fā)項目公司在拿地階段向乙前融機構(gòu)(有限合伙)融資，乙前融機構(gòu)以明股實債的方式向甲公司提供借款，甲公司按照約定向乙前融機構(gòu)支付利息。在此背景下，甲公司支付的利息，涉及到的稅務(wù)問題如何處理呢?

相關(guān)政策——財法字19956號 中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則條款失效

相關(guān)問題——土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條第三款中的`同類同期貸款利率”具體規(guī)定是什么？

問題一

甲公司的利息支出是否涉及增值稅抵扣問題?

答：不涉及。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，增值稅一般納稅人接受貸款服務(wù)進項稅額不得從銷項稅額中扣除，同時接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額也不得從銷項稅額中抵扣。

因此，甲公司的利息支出即使取得了增值稅專用發(fā)票，其涉及的進項稅額也不得從銷項稅額中抵扣。實務(wù)中，收到利息的公司，一般向支付利息的公司開具增值稅普通發(fā)票。

問題二

甲公司在土地增值稅清算時是否可以扣除前融階段的利息支出?

答：不可以。房地產(chǎn)前融階段一般是指四證前融資，或是指拿地時，在繳納土地出讓金階段的融資。而根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第(三)規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項法規(guī)計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項法規(guī)計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

在《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中規(guī)定可以扣除的利息支出是開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，但為購置建筑用地而發(fā)生的借款費用，在土地持有、但沒有任何相關(guān)的開發(fā)活動發(fā)生的期間發(fā)生的利息支出，則不屬于《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中規(guī)定的財務(wù)費用。土地增值稅可扣除的利息支出與會計準(zhǔn)則規(guī)定的資本化期間發(fā)生的資本化利息支出保持一致。

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號——借款費用》第五條規(guī)定，借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：(一)資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生;(二)借款費用已經(jīng)發(fā)生;(三)為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。其中，對于“為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始”。《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解(2010)》解釋如下：為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始，是指符合資本化條件的資產(chǎn)的實體建造或者生產(chǎn)工作已經(jīng)開始，如主體設(shè)備的安裝、廠房的實際開工建造等。它不包括僅僅持有資產(chǎn)但沒有發(fā)生為改變資產(chǎn)形態(tài)而進行的實質(zhì)上的建造或者生產(chǎn)活動。

問題三

甲公司發(fā)生的利息支出如何在企業(yè)所得稅稅前扣除?

答：因乙前融機構(gòu)是以明股實債的方式向甲公司提供借款的，所以，甲公司向乙前融機構(gòu)支付的利息支出應(yīng)該按照關(guān)聯(lián)企業(yè)利息支出稅前扣除的標(biāo)準(zhǔn)進行扣除。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅2008121號)第一條規(guī)定，在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。

企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：①.金融企業(yè)，為5：1;②.其他企業(yè)，為2：1。

同時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除：

㈠、非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出;

㈡、非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。

因此，綜上所述，甲公司只有在同時滿足債資比要求和利率不超過同期同類貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)下，同時取得合規(guī)發(fā)票，才允許在企業(yè)所得稅稅前扣除。

利息支出扣除的深度解讀

行業(yè)事件

近期，富力地產(chǎn)的高負(fù)債再次成為人們關(guān)注的焦點，面對高負(fù)債企業(yè)，外界最關(guān)注的就是償債能力，那么，富力地產(chǎn)的償債能究竟如何呢？實際上，富力地產(chǎn)在償還債務(wù)方面已經(jīng)取得不錯進展，更重要的是，富力地產(chǎn)發(fā)展的基本面非常堅實，能夠為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展保駕護航。

由于富力地產(chǎn)積極再融資、額度的批準(zhǔn)以及在岸資本市場的強大地位，該公司不太可能遭遇流動性緊縮。該機構(gòu)進一步表示，富力地產(chǎn)目前的流動性緊張狀況將逐步緩解。短債方面，通過促進銷售回款、減少拿地、增加舊改等舉措降低負(fù)債。融資成本方面，富力地產(chǎn)整體融資成本維持在每年6.6%的水平，優(yōu)于部分國企和龍頭房企，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。除了以舊換新置換債務(wù)，富力地產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流也比較可觀，公告顯示，2020年一季度，富力地產(chǎn)貨幣資金約337億元，這些資金流入將有助于緩解債務(wù)壓力，此外，富力地產(chǎn)已售未結(jié)轉(zhuǎn)收入大約449.4億元，這些結(jié)轉(zhuǎn)成營業(yè)收入，將進一步提高流動性。公告顯示，2020年5月，富力地產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益合約銷售總金額約為106.2億元，銷售收入環(huán)比上升15%，累計至2020年5月底，富力地產(chǎn)實現(xiàn)總權(quán)益合約銷售金額約人民幣365.5億元，銷售面積達約310萬平方米。