房地產(chǎn)企業(yè)“買房送車位”如何財(cái)稅處理
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中，為促進(jìn)銷售推出買房贈(zèng)車位(車位為無產(chǎn)權(quán)的地下車位)活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)買房送車位如何財(cái)稅處理?
一、增值稅。銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。在本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)為促進(jìn)銷售推出買房贈(zèng)車位活動(dòng)，因地下車位的價(jià)格已經(jīng)包含在房價(jià)中，因此贈(zèng)送車位屬于有償贈(zèng)送，無需視同銷售，不征收增值稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈增值稅若干具體問題的規(guī)定〉的通知》(國稅發(fā)1993154號(hào))規(guī)定：納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅;如果將折扣額另開發(fā)票，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從銷售額中減除折扣額。因此，企業(yè)在開具增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)將房產(chǎn)和地下車位在同一張發(fā)票上分別注明，否則，地下車位應(yīng)按照規(guī)定視同銷售征收增值稅。
舉例：a房地產(chǎn)企業(yè)買房送車位促銷活動(dòng)，住房對(duì)外銷售價(jià)格為100萬元(不含稅價(jià)格，下同)，車位對(duì)外銷售價(jià)格為10萬元，在促銷活動(dòng)中，房產(chǎn)銷售價(jià)格為105萬元，同時(shí)贈(zèng)送一個(gè)車位給購房業(yè)主。且企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同及房產(chǎn)部門網(wǎng)簽備案的房產(chǎn)成交價(jià)款為105萬元，因此，企業(yè)確的開票方式應(yīng)為房產(chǎn)100萬元，車位10萬元，折扣5萬元，即總價(jià)110萬元，折扣5萬元，合計(jì)105萬元。
二、土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)的車位，應(yīng)屬于建成后有償轉(zhuǎn)讓，根據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定解析，土地增值稅清算應(yīng)計(jì)算土地增值稅收入，其成本費(fèi)用按照對(duì)應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。對(duì)于買房贈(zèng)車位，因?yàn)橥恋卦鲋刀惽逅銘?yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅、非住宅分別計(jì)算，因此，買房贈(zèng)車位應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)收入，收入確認(rèn)原理同企業(yè)所得稅。
當(dāng)然，在實(shí)務(wù)中，也有的地方對(duì)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，由于不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由此認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)計(jì)算土地增值稅。對(duì)于買房送車位，不論車位是否計(jì)算土地增值稅，均應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)住房收入與車位收入。
三、企業(yè)所得稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函2008875號(hào))第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。由于房地產(chǎn)企業(yè)贈(zèng)送的車位，仍屬于本企業(yè)自己開發(fā)的產(chǎn)品范疇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)買房送車位業(yè)務(wù)同我們?nèi)粘Ｖ匈?zèng)送的視同銷售并不一樣，需要視同銷售的贈(zèng)送特指無償贈(zèng)送的情況，這里房地產(chǎn)企業(yè)的贈(zèng)送顯然不屬于無償贈(zèng)送，而是屬于一種捆綁銷售行為。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不需要將贈(zèng)送的車位再視同銷售處理計(jì)算繳納相關(guān)稅費(fèi)。
四、個(gè)人所得稅。《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào))規(guī)定，企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品(包括網(wǎng)絡(luò)紅包，下同)，以及企業(yè)在年會(huì)、座談會(huì)、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，個(gè)人取得的禮品收入，按照偶然所得項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，但企業(yè)贈(zèng)送的具有價(jià)格折扣或折讓性質(zhì)的消費(fèi)券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。以買房為前提所贈(zèng)送的車位，不屬于偶然所得，不涉及個(gè)人所得稅。
五、契稅。原《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)》(財(cái)稅2004126號(hào))第一條規(guī)定：對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅;對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅?，F(xiàn)行政策即《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào))第二條第(六)項(xiàng)規(guī)定：房屋附屬設(shè)施(包括停車位、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、頂層閣樓、儲(chǔ)藏室及其他房屋附屬設(shè)施)與房屋為同一不動(dòng)產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價(jià)款，并適用與房屋相同的稅率;房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動(dòng)產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計(jì)稅。從規(guī)定的表述可以看出如下亮點(diǎn)變化：一是未再強(qiáng)調(diào)車位計(jì)征契稅依據(jù)所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng);二是車位適用稅率的選定不再依據(jù)是否單獨(dú)計(jì)價(jià)來判斷，而是圍繞是否同屬一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元來確定。但對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，仍然不征收契稅。
六、會(huì)計(jì)處理。買一送一如果所贈(zèng)送的物品是本企業(yè)經(jīng)營范圍內(nèi)的商品，在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，需要按分?jǐn)偞_認(rèn)收入，并確認(rèn)增值稅的銷項(xiàng)稅額。如果所贈(zèng)送的物品不是本企業(yè)經(jīng)營范圍內(nèi)的商品，在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，則不需要確認(rèn)收入。雖然贈(zèng)品不確認(rèn)收入，但是贈(zèng)品價(jià)值要計(jì)入銷售費(fèi)用，同時(shí)確認(rèn)增值稅的銷項(xiàng)稅額。顯然，送的車位也屬于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，需要分?jǐn)偞_認(rèn)收入。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)以買一贈(zèng)一方式對(duì)外銷售，在確認(rèn)收入時(shí)，需要將車位以及住房總的銷售金額按比例分?jǐn)偞_認(rèn)車位以及住房的銷售收入。
總結(jié)：實(shí)際上，這種買房送車位的捆綁銷售，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是一模一樣的。
來源：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所 作者：鐘燕 2022.07.10
2018年5月的解答
房地產(chǎn)企業(yè)買房贈(zèng)車位的增值稅處理
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中，為促進(jìn)銷售推出買房贈(zèng)車位（車位為無產(chǎn)權(quán)的地下車位）活動(dòng)，例如，房產(chǎn)對(duì)外銷售價(jià)格為100萬元（不含稅價(jià)格，下同），車位對(duì)外銷售價(jià)格為10萬元，在促銷活動(dòng)中，房產(chǎn)銷售價(jià)格為105萬元，同時(shí)贈(zèng)送一個(gè)車位給購房業(yè)主。企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同及房產(chǎn)部門網(wǎng)簽備案的是房產(chǎn)成交價(jià)款105萬元，在開具的增值稅發(fā)票上企業(yè)的銷售項(xiàng)目只有房產(chǎn)，問企業(yè)的增值稅處理是否確，發(fā)票如何開具？
答：銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。在本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)為促進(jìn)銷售推出買房贈(zèng)車位活動(dòng)，因地下車位的價(jià)格已經(jīng)包含在房價(jià)中，因此贈(zèng)送車位屬于有償贈(zèng)送，無需視同銷售，不征收增值稅。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈增值稅若干具體問題的規(guī)定〉的通知》（國稅發(fā)1993154號(hào)）規(guī)定：納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅；如果將折扣額另開發(fā)票，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從銷售額中減除折扣額。因此，企業(yè)在開具增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)將房產(chǎn)和地下車位在同一張發(fā)票上分別注明，否則，地下車位應(yīng)按照規(guī)定視同銷售征收增值稅。
本案例中，企業(yè)對(duì)外銷售房產(chǎn)價(jià)格為100萬元，車位價(jià)格為10萬元，但在促銷活動(dòng)中，房產(chǎn)銷售價(jià)格為105萬元，且企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同及房產(chǎn)部門網(wǎng)簽備案的房產(chǎn)成交價(jià)款為105萬元，因此，企業(yè)確的開票方式應(yīng)為房產(chǎn)100萬元，車位10萬元，折扣5萬元，即總價(jià)110萬元，折扣5萬元，合計(jì)105萬元。
以上答案僅供參考。