a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既有老項目又有新項目。老項目為出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，適用簡易計稅;新項目旨在自行建造房產(chǎn)用于出售。該房產(chǎn)公司于5月初采購一批裝修物資，其中一小部分適用于老項目更新改造(未簽訂新合同)，一部分用于新項目開發(fā)支出，導(dǎo)致增值稅進(jìn)項稅額無法明確劃分。新項目目前還在開發(fā)階段，未實現(xiàn)收入。那么如何對增值稅進(jìn)項稅額實現(xiàn)劃分和轉(zhuǎn)出呢?

　　一、稅法規(guī)定

　　根據(jù)增值稅法規(guī)定，一般納稅人企業(yè)既有簡易計稅，又有一般計稅的，對無法準(zhǔn)確區(qū)分的進(jìn)項稅額，需要按照當(dāng)期簡易計稅項目的銷售額占當(dāng)期全部銷售額的比例做進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出處理。

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，既有簡易計稅又有一般計稅的，可以依照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第十三條規(guī)定執(zhí)行，即可以建筑工程施工許可證上注明的建筑規(guī)模為依據(jù)劃分不可抵扣的進(jìn)項稅額。

　　但本文著重討論是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期采用一般計稅的項目無收入，僅存在簡易計稅項目的收入(非出售自建房產(chǎn))，且大量成本支出都是為了開發(fā)新項目，那么此時再采用上述所說的以銷售額為計算依據(jù)做進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的方法，就會大大增加進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的比例。

　　回歸案例本身，a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明顯不適用2016年第18號公告規(guī)定的以建筑規(guī)模為依據(jù)對進(jìn)項稅額進(jìn)行劃分。如果以銷售額為進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出依據(jù)，5月末，該房地產(chǎn)企業(yè)只有老項目的出租收入，沒有新項目的銷售收入，此時計算進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出，分母的基數(shù)會很小，不是明智之舉。

　　二、建議處理

　　我們都清楚，稅款在一定程度上會影響企業(yè)資金使用的靈活性，進(jìn)項稅額的大比例轉(zhuǎn)出，無疑會增加企業(yè)的納稅成本，減少企業(yè)的凈利潤。那么，在房地產(chǎn)企業(yè)存在上述問題的情況下，財務(wù)人員如何合理操作，才可以幫助企業(yè)優(yōu)化稅負(fù)呢?

　　以前企業(yè)在抵扣進(jìn)項稅額時，還需要考慮進(jìn)項票據(jù)的認(rèn)證時間。但隨著國家稅務(wù)總局公告2019年第45號文件的規(guī)定，取消專項票據(jù)的認(rèn)證時間，這就在一定程度上讓財務(wù)人員有了緩和的余地。

　　因此根據(jù)上述文件，a房地產(chǎn)企業(yè)可選擇在開發(fā)的新項目實現(xiàn)銷售收入時，再認(rèn)證5月份采購材料的進(jìn)項專票，這樣可以使進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出金額的計算口徑中分母的基數(shù)變大，從而大大減少進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的比例。