一、稅收政策

　　1、2016.03.23發(fā)布、2016.5.1生效的《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅201636號之附件二營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

　　2、2016.03.31發(fā)布、2016.5.1生效的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》國家稅務(wù)總局公告2016年第18號:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

　　支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

　　第六條在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上(含省級)財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)。

　　3、2016.12.21發(fā)布、2016.5.1生效的《關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》財(cái)稅〔2016〕140號：七、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號)第一條第(三)項(xiàng)第10點(diǎn)中向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

　　4、2016.12.24發(fā)布并生效的《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》國家稅務(wù)總局公告2016年第86號：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2016年12月份(稅款所屬期)起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。

　　從上述文件可以看出，可扣除的土地價(jià)款包括：(1)向政府部門支付的土地出讓金。(2)向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。后兩項(xiàng)無具體解釋和范圍。(3)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。

　　二、可扣除土地價(jià)款范圍爭議

　　企業(yè)向政府繳納的大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、人防異地建設(shè)費(fèi)、租賃型保障房配建費(fèi)、配套教育設(shè)施的代建費(fèi)用等可否扣除?國家政策對可扣除的土地價(jià)款范圍未進(jìn)行列舉明確，絕大多數(shù)省市也無具體規(guī)定。企業(yè)和稅務(wù)之間爭議較大。

　　1、個(gè)別省市12366回復(fù)：

　　(1)江蘇省稅務(wù)局2019-08-08(參照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定)：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。根據(jù)財(cái)稅〔2016〕140號第七條規(guī)定：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號)第一條第(三)項(xiàng)第10點(diǎn)中向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

　　《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定：(一)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

　　因此，向政府部門支付的大市政配套費(fèi)屬于向政府部門支付的土地價(jià)款，如果取得符合規(guī)定的扣除憑證，即省級以上財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政收據(jù)，可以計(jì)算差額扣除

　　(2)稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局2019-12-16

　　根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅2016140號)第七條規(guī)定，向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。如你公司向政府繳納的大市政配套費(fèi)，屬于土地受讓人按照政府出讓土地統(tǒng)一規(guī)定，向政府部門支付并取得取得省級以上財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政收據(jù)，在銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)算銷售額時(shí)允許按規(guī)定予以扣除。

　　2、從增值稅原理分析國家允許房地產(chǎn)企業(yè)從銷售中扣除土地價(jià)款的原因

　　營改增后，對房企征收增值稅。增值稅的原理是只對新增價(jià)值部分征稅，實(shí)行稅款抵扣制度，對以前環(huán)節(jié)已納稅款予以扣除。土地價(jià)款是由政府收取，政府開具給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的是財(cái)政收據(jù)，而非增值稅專用發(fā)票，無法按照一般的專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，為了不中斷增值稅抵扣鏈條，國家出臺了從銷售額中扣除土地價(jià)款的政策。

　　3、爭議部分款項(xiàng)的性質(zhì)

　　企業(yè)繳納的大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、人防異地建設(shè)費(fèi)、廉租房配建費(fèi)、教育配套設(shè)施費(fèi)等是獲得土地并進(jìn)行開發(fā)的必要條件，如果未足額繳納，企業(yè)的開發(fā)建設(shè)無法進(jìn)行，所以該部分費(fèi)用實(shí)際上也是土地成本的一部分(國稅發(fā)〔2009〕31號)，且都是向政府繳納的土地價(jià)款。

　　三、結(jié)論

　　依據(jù)增值稅原理，國家規(guī)定房企從銷售中扣除土地價(jià)款后的余額為銷售額，那么企業(yè)向政府繳納的上述大市政配套費(fèi)等費(fèi)用從銷售額中扣除也是符合立法原意，再參照江蘇省稅務(wù)局和江西省稅務(wù)局允許大市政配套費(fèi)從銷售中扣除的規(guī)定，以及上述費(fèi)用性質(zhì)的分析，筆者認(rèn)為上述費(fèi)用是可以扣除，扣除的上述費(fèi)用應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證，即：(1)繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。(2)扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者向政府支付的土地價(jià)款，以省級以上(含省級)財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。