為平衡拆遷雙方的利益，通常在拆遷補(bǔ)償方案及協(xié)議約定，在超出約定補(bǔ)償面積一定范圍內(nèi)，被拆遷人可以按照低于市場價格的優(yōu)惠價格進(jìn)行購買。

　　為方便分析，不妨假設(shè)超面積回遷安置補(bǔ)償為15㎡，市場價格20,000元，優(yōu)惠價格10,000元。

　　針對超面積回遷安置補(bǔ)償土地增值稅處理，實(shí)務(wù)中主要存在兩種觀點(diǎn)：

　　01、超面積補(bǔ)償應(yīng)作視同銷售處理，并同步確認(rèn)土地成本。

　　依據(jù)為《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函2010220號 )第六條：…房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理…同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　按此觀點(diǎn)，應(yīng)確認(rèn)視同銷售收入30萬元，并同步確認(rèn)土地成本，同時將收到的面積差補(bǔ)償價款15萬元沖減拆遷補(bǔ)償費(fèi)，實(shí)際確認(rèn)土地成本為15萬元，考慮加計(jì)扣除因素，凈增值額為10.5萬元(30-15×130%)。

　　02、超面積回遷安置應(yīng)視為一種銷售行為，以約定優(yōu)惠價格確認(rèn)銷售收入。

　　該觀點(diǎn)主要依據(jù)為，超面積回遷安置按照優(yōu)惠價格購買，并非無償轉(zhuǎn)讓給被拆遷人，不屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)2006187號)第三條列舉視同銷售的情形，因此無需作視同銷售處理。

　　按此觀點(diǎn)，應(yīng)直接確認(rèn)銷售收入15萬元，無需調(diào)整土地成本，凈增值額15萬元。

　　通過上述兩種稅務(wù)處理方式對比可以看到，第一種方式凈增值額相比第二種方式減少4.5萬元，可降低土增稅稅負(fù)，對納稅人較為有利。

　　依筆者看來，雖然開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格向被拆遷人收取超面積補(bǔ)償差價，不屬于無償轉(zhuǎn)讓情形，但該行為發(fā)生在回遷安置業(yè)務(wù)的特定背景下，開發(fā)企業(yè)損失了按市場價銷售的收益，本質(zhì)也屬于開發(fā)企業(yè)的回遷安置成本，且通常在拆遷補(bǔ)償協(xié)議而非銷售合同進(jìn)行約定，難以說是常的銷售行為，界定為拆遷補(bǔ)償行為更為合理。