一、概念

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房屋價(jià)值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或者房產(chǎn)的實(shí)際使用人等征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

新中國(guó)成立后，中央人民政府政務(wù)院于1951年8月頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定對(duì)城市中的房屋及占地合并征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，稱(chēng)為城市房地產(chǎn)稅。1973年簡(jiǎn)化稅制，把對(duì)企業(yè)征收的這個(gè)稅種并入了工商稅。對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)和個(gè)人的房屋，以及外資企業(yè)、中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的房屋，繼續(xù)保留征收房地產(chǎn)稅。

改革開(kāi)放以后，為了發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，1984年10月，國(guó)務(wù)院決定在推行第二步利改稅和改革工商稅制時(shí)，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)單位恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅。當(dāng)時(shí)考慮土地歸國(guó)家所有，使用者沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，原城市房地產(chǎn)稅的稅名與征收對(duì)象內(nèi)涵已名不符實(shí)，故將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。1986年9月15日，國(guó)務(wù)院式發(fā)布了《中人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房產(chǎn)稅暫行條例》），從當(dāng)年10月1日開(kāi)始施行。各省、自治區(qū)、直轄市 政府根據(jù)條例規(guī)定，先后制定了施行細(xì)則。至此，房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)全面征收。

2008年12月31日，國(guó)務(wù)院令2008年第546號(hào)文即《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止〈城市房地產(chǎn)稅暫行條例〉、〈長(zhǎng)江干線航道養(yǎng)護(hù)費(fèi)征收辦法〉、〈內(nèi)河航道養(yǎng)護(hù)費(fèi)征收和使用辦法〉的規(guī)定》規(guī)定：1951年8月8日政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《中人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

二、征稅范圍

《房產(chǎn)稅暫行條例》第一條即對(duì)房產(chǎn)稅的征稅范圍進(jìn)行了界定：房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收?！督K省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則》等則對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的概念與范圍進(jìn)行了進(jìn)一步的界定和解釋?zhuān)?/p>

“城市”是指經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市；“縣城”是指縣人民政府所在地；建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)；“工礦區(qū)”是指城市、縣城、建制鎮(zhèn)范圍以外，工商企業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。工礦區(qū)的確定，由市、縣人民政府報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)199944號(hào)），建制鎮(zhèn)征收范圍依行政區(qū)劃確定包括所轄的行政村。

三、課稅對(duì)象

房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)，包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的應(yīng)稅房產(chǎn)。那么什么是房產(chǎn)呢？《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車(chē)船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定》進(jìn)行了比較詳細(xì)的解釋?zhuān)?/p>

“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)，工作，學(xué)習(xí)，娛樂(lè)，居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）的規(guī)定，自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述shui5.cn具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。

按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加油站罩棚房產(chǎn)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕123號(hào)）的規(guī)定，加油站罩棚不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。

四、納稅人

房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。具體地講，房產(chǎn)稅納稅人包括：

1．產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的，經(jīng)營(yíng)管理單位為納稅人；產(chǎn)權(quán)歸集體和個(gè)人所有的，集體單位和個(gè)人為納稅人。

2．產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。所謂產(chǎn)權(quán)出典，是指產(chǎn)權(quán)所有人將房屋、生產(chǎn)資料等的產(chǎn)權(quán)，在一定期限內(nèi)典當(dāng)給他人使用，而取得資金的一種融資業(yè)務(wù)。這種業(yè)務(wù)大多發(fā)生于出典人急需用款，但又想保留產(chǎn)權(quán)回贖權(quán)的情況。承典人向出典人交付一定的典價(jià)之后， 在質(zhì)典期內(nèi)即獲抵押物品的支配權(quán)，并可轉(zhuǎn)典。產(chǎn)權(quán)的典價(jià)一般要低于賣(mài)價(jià)。出典在規(guī)定期間內(nèi)須歸還典價(jià)的本金和利息，方可贖回出典房屋的產(chǎn)權(quán)。由于shui5.cn在房屋出典期間，產(chǎn)權(quán)所有人已無(wú)權(quán)支配房屋，因此，稅法規(guī)定由對(duì)房屋具有支配權(quán)的承典人為納稅人。

3．產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

4．產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。所謂租典糾紛，是指產(chǎn)權(quán)所有人在房產(chǎn)出典和租賃關(guān)系上，與承典人、租賃人發(fā)生各種爭(zhēng)議，特別是權(quán)利和義務(wù)的爭(zhēng)議懸而未決的。對(duì)租典糾紛尚未解決的房產(chǎn)，規(guī)定由代管人或使用人為納稅人，主要目的在于加強(qiáng)征收管理，保證房產(chǎn)稅及時(shí)入庫(kù)。

5．無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)納稅人的確定。在2009年11月30日之前，納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。而2009年12月1日起，按照財(cái)稅〔2009〕128號(hào)文即《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，應(yīng)稅單位和個(gè)人無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的，不論所使用的房產(chǎn)是否應(yīng)稅，均依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。但是，必須強(qiáng)調(diào)的是：本著稅不重征的原則，如果出租人為應(yīng)稅單位并且已經(jīng)按照規(guī)定繳納了房產(chǎn)稅，那么無(wú)租使用人不用再行繳納房產(chǎn)稅。

6．融資租賃房產(chǎn)納稅人的確定。2009年11月30日之前，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1993〕368號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于融資租賃房產(chǎn)，在融資租賃期間，房產(chǎn)稅的納稅人，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。但按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）的規(guī)定，自2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，均由shui5.cn承租人按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

7．按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)期間如何確定房產(chǎn)稅納稅人的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2002〕284號(hào)）的規(guī)定，凡以分期付款方式購(gòu)買(mǎi)使用商品房，且購(gòu)銷(xiāo)雙方均未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，在購(gòu)銷(xiāo)雙方均未取得房屋產(chǎn)權(quán)期間，應(yīng)確定房屋的實(shí)際使用人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，繳納房產(chǎn)稅。

8．按照財(cái)稅20093號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)外資企業(yè)及外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，自2009年1月1日起，由于《中人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》廢止，因而外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人（包括港澳臺(tái)資企業(yè)和組織以及僑、港澳臺(tái)同胞，以下統(tǒng)稱(chēng)外資企業(yè)及外籍個(gè)人）依照《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

五、稅率

房產(chǎn)稅采用固定比例稅率。

（一）基本稅率

按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅分為按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種，因而房產(chǎn)稅稅率也分兩種情況確定：依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值征稅的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入征稅的，稅率為12%。

（二）優(yōu)惠稅率

按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2000〕125號(hào)）的規(guī)定，自2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，房產(chǎn)稅暫按4％的稅率征收；對(duì)于居民住房出租后用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，房產(chǎn)稅按12％的稅率征收。而按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）的規(guī)定，自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

六、計(jì)稅依據(jù)

（一）計(jì)稅依據(jù)的一般規(guī)定

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)有兩種：按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅?！径愇萏崾尽罁?jù)財(cái)稅2010121號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知規(guī)定，土地必需計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值繳納房產(chǎn)稅。】

1．按房產(chǎn)原值計(jì)稅

對(duì)納稅人經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。所謂房產(chǎn)的計(jì)稅余值是指房產(chǎn)原值按照法律政策規(guī)定一次性減除一定比例的損耗價(jià)值以后的余額。從其規(guī)定可以看出，決定房產(chǎn)稅多寡的因素有兩個(gè)：其一上房產(chǎn)的原值；其二是一次性減除比例。

（1）房產(chǎn)原值。房產(chǎn)的原值，實(shí)際上就是房產(chǎn)的造價(jià)或者購(gòu)置價(jià)。按照《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào)）第十五條規(guī)定：房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）則對(duì)上述政策進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定自2009年1月1日起，對(duì)shui5.cn依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車(chē)船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定》（〔87〕財(cái)稅地字3號(hào)）的解釋?zhuān)慨a(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線、如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管，下水道，暖氣管，煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)，照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào)）進(jìn)一步重申了上述原則，規(guī)定：為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

（2）一次性減除比例。現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策所規(guī)定的一次性減除比例有兩種：

其一，對(duì)于地上建筑物，《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定的減除比例為10%－30%，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。《江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則》shui5.cn規(guī)定：“我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之三十后的余值計(jì)算繳納。”

其二，對(duì)于地下建筑物，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）規(guī)定：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。《江蘇省財(cái)政廳江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知〉》（蘇財(cái)稅〔2006〕6號(hào)）則對(duì)比例作了更為明確的規(guī)定：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

2．按租金收入計(jì)稅

對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。