答：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照收到預(yù)收款時(shí)的適用稅率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。即甲公司3月1日收到預(yù)收款100萬(wàn)元，應(yīng)預(yù)繳稅款=100÷（1+10%）×3%=2.73萬(wàn)元；4月1日收到預(yù)收款100萬(wàn)元，應(yīng)預(yù)繳稅款=200÷（1+9%）×3%=5.50萬(wàn)元。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）第九條規(guī)定：增加6“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷(xiāo)售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形。“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷(xiāo)售和充值”、602“銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”。使用“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫(xiě)“不征稅”，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

按照上述規(guī)定，甲公司在收到預(yù)收款時(shí)可按照602“銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”開(kāi)具稅率欄為“不征稅”的增值稅普通發(fā)票。

問(wèn)題二：一套房產(chǎn)2018年4月簽訂合同，4月收取首付款30萬(wàn)，2018年6月收取按揭款70萬(wàn)，2019年5月收取面積差1萬(wàn)，房開(kāi)企業(yè)采用一般計(jì)稅方法。現(xiàn)在稅率變化，預(yù)征時(shí)計(jì)算使用的都是預(yù)收款當(dāng)時(shí)的適用稅率，現(xiàn)在到了要換開(kāi)式發(fā)票的時(shí)候，是按現(xiàn)在的稅率開(kāi)，還是得按后段分別開(kāi)？如果要分別開(kāi)，我在申報(bào)增值稅時(shí)，要扣除的土地款，那個(gè)公式也是要分段計(jì)算嗎？

答：根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)文件規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

總局貨勞司在2016年第18號(hào)公告解讀中明確：“預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款。包括：一、分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的預(yù)收款（因?yàn)槿钊〉靡惨潞箝_(kāi)票，確認(rèn)應(yīng)稅收入，因此也可以叫做預(yù)收款）。”

企業(yè)應(yīng)按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間開(kāi)具發(fā)票，因納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2019年4月1日后，適用稅率為9%，土地價(jià)款不存在分段扣除。

政策依據(jù)：

1.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）

2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）