大佬論，馬云預(yù)測，8年后房價(jià)如蔥；18年萬達(dá)事件可以說是人盡皆知吧，低價(jià)出售地產(chǎn)物業(yè)；香港李嘉誠從15年開始拋售物業(yè)，轉(zhuǎn)投國外市場；中國房地產(chǎn)預(yù)測大王，原遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)任大炮，尿壺論，說房地產(chǎn)是尿壺，是政府稅收達(dá)不到指標(biāo)拿出來應(yīng)急用的。至于誰說的對，就要看你有沒有睿智的頭腦，做出明確的判斷了。

政府態(tài)度，主要從17年以來房地產(chǎn)的話題可以說又推向另一個(gè)高峰，那至于是什么態(tài)度呢，限購政策，銀行限貸，租售同權(quán)等等，這無形之中給地產(chǎn)行業(yè)帶來了諸多問題。

1.以安徽省地產(chǎn)行業(yè)為例，主要涉及的稅種的稅率進(jìn)行列舉，具體如下圖：

圖1安徽省稅收征管、稅率及相關(guān)新政策

可能有一小部分人認(rèn)為，我只要根據(jù)相關(guān)政策來進(jìn)行繳稅就可以。真的就真么簡單嘛，對于地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)時(shí)間長、每一環(huán)節(jié)涉及稅種較多能保證企業(yè)不會(huì)多繳稅或者少繳稅的風(fēng)險(xiǎn)嗎？例如土地價(jià)款只是土地出讓金和補(bǔ)償款、收入確認(rèn)時(shí)間、成本歸集、預(yù)繳稅款的增值稅和土地增值稅的繳納、預(yù)售和交房時(shí)發(fā)票開具等等問題都是需要謹(jǐn)慎注意的！

2.土地增值稅清算整體思路十二條

以安徽省為例進(jìn)行介紹土增清算的整體步驟，前提：1.土地增值稅的清算對象（參照國稅發(fā)2006187號、國稅發(fā)200991號、皖地稅函2012583號、皖地稅20176號文件等）；2.土地增值稅清算條件（參照國稅發(fā)200991號文件等）。

一、取得資料

1.五證一書類資料;2.成本輔助類資料;（建安合同、發(fā)票計(jì)工程決算等）3.基礎(chǔ)類資料(銷控表、測繪報(bào)告、稅金系統(tǒng)申報(bào)表等）；

二、清算對象；

三、看是否符合清算條件；

四、面積的審核（土地面積、分期占地面積、建筑面積、可售面積）；

五、收入的審核（國稅收入）；

六、成本的審核(開發(fā)成本的六大分類;土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、建安工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)）；

七、加計(jì)扣除：30%（其中財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%，國稅函2010220號規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用10%，利息不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，或未發(fā)生利息），與所得稅匯算清繳的加計(jì)扣除不同的地方；

八、稅金及附加

主要包括：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加（合肥市規(guī)定不得扣除）；

九、計(jì)算扣除合計(jì)

結(jié)轉(zhuǎn)的土地成本，結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本，加計(jì)扣除、營業(yè)稅金及附加之和；

十、計(jì)算增值額，收入減去扣除合計(jì)；

十一、計(jì)算增值率

增值額除以扣除合計(jì)（確認(rèn)是合并計(jì)算還是分開計(jì)算，當(dāng)普通住宅增值率小于20%時(shí)納稅人有權(quán)選擇享受免稅或放棄免稅；

十二、計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅

按增值率所對應(yīng)的土地增值稅稅率和速算扣除數(shù)，計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅。